房地产行业周报:2012即将圆满收官
房地产市场总体销售情况--
(1)第52周(12/12/17-12/23)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比上涨5.8%,同比增长76.8%;青岛、上海、广州和重庆涨幅较大,环比上涨幅度分别达到100%、28%、17.9%和50.7%,其中青岛上周楼市表现较为突出,主要是其原县级市胶南市撤销后划至青岛市区,之前的楼市不限购*策亦可能在合并至市区后开始实施楼市限购*策,投资者赶在限购*策出台前纷纷入市购房所致。另外,18重点城市截止上周累计销量达去年全年的134%,18个城市中有16个实现正增长,其中南京、杭州、苏州、厦门和长沙表现突出,累计销量已达去年全年的150%以上。
(2)库存方面,自九月底以来推盘高峰期过后,市场经历了一段震荡消化期,而根据近期我们观测的重点城市的可售量数据来看,其可售量有再度向上增长的迹象,重点城市的整体可售量与上周基本持平;另根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在10个月左右,仍处于自2010年以来的历史较低位臵,但较上期环比有小幅下降;
(3)上周18重点城市成交均价环比小幅下跌0.8%,价格整体趋势较为平稳。
?行业投资策略
对2013年地产股行情的看法:
一、2012年经济差、股市颓、多个行业忙降薪裁员、楼市投机仍被严控,在这种情况下,北京等一线城市房价仍涨,表明过去两年以"四限"手段为主的行*打压并不能消灭旺盛的刚性需求,反而筑起了需求堰塞湖,并且这种调控思路和方式也打击了开发商的积极性,最终导致供应不足!目前北京等地房价反弹,表明需求堰塞湖正在溢出。事实已证明,过去两年以价格管制为导向的调控思路是错误的;
二、我们不相信新一届领导人在房价问题上完全承袭老路,人民已将近期北京爆发的购房需求定性为刚需,我们认为这是正视现实的好开端;
三、行业基本面在宏观经济弱复苏下延续温和改善格局是2013年投资地产股面对的主流方向:预计明年销售温和改善,销售面积同增5-8%、销售额同增10-13%,但房地产投资增幅难扩大,房地产投资仅同比增长16-17%,*策强力干预既无必要、也无本钱,行业销售改善的红利难以明显拉动产业链,在周期性行业比较上,地产股板块仍具比较优势,因此2013年地产股行情难以重蹈2010年的悲催覆辙。预计主流地产股以2012年12月18日收盘价为起点,距2013年高点仍有20%空间;
四、一线城市房价在明年或因供给不足出现阶段性反弹,属于2013年地产股投资过程中面对的次要矛盾,次要矛盾导致的*策加码预期将提供做波段的机会,但我们认为由于宏观经济见底预期比今年6-8月确定,行业2013年基本面改善预期也比2012年6-8月强烈,将难以出现6-8月调控加码叠加宏观经济继续下滑的双忧局面,因此出现今年6-8月大级别调整的可能性不大,我们预计后市即使调整也是小级别调整,建议:以2012年12月18日收盘价为基础,主流地产股若能调整10%,则应勇敢加仓;
五、建议维持适度超配(比标配高3个百分点左右),推荐招华(华侨城、华夏幸福)万金和云南城投。关于2013年地产策略,更多详情请留意我们稍后发布的《十字路口的抉择》。